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Editorial

Liebe Leserin, lieber Leser


Deutschland ist im europäischen Vergleich Spitzenreiter – zumindest wenn es um den Anteil der Mieter in der Bevölkerung geht. Nach den aktuellsten Daten des Statistischen Bundesamts liegt die Wohneigentumsquote hierzulande bei gerade einmal 43 Prozent – trotz des historisch niedrigen Zinsniveaus und trotz der Tatsache, dass eine Wohnung zu kaufen vielerorts spürbar günstiger ist als zu mieten. Einerseits ist das auf die ständig steigenden Preise von Neubauwohnungen zurückzuführen. Andererseits fehlt es vielen Haushalten, insbesondere jungen Familien, schlicht am nötigen Eigenkapital – denn wer Baukredite aufnehmen möchte, sollte im Idealfall mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst zur Finanzierung beisteuern. Aufgrund dessen bleibt ein nicht unwesentlicher Teil der Bevölkerung auf der Strecke, wenn es um Eigentumsbildung geht. Dem gilt es entschlossen entgegenzuwirken, sonst droht sich die Altersarmut weiter zu verschärfen. Wir dürfen gespannt sein, wie die Politik diesem Szenario begegnen wird. Doch zunächst wünsche ich Ihnen viel Freude bei der Lektüre unseres aktuellen Newsletters.

 

Ihr
Dieter Schwahn

Branchenverbände wollen Eigentumsquote deutlich erhöhen

Führende Branchenverbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben es sich zum Ziel gesetzt, die Eigentumsquote in Deutschland deutlich zu erhöhen und angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten. So sollen bis 2020 jährlich 60.000 zusätzliche selbstgenutzte Eigentumswohnungen oder Eigenheime neu gebaut und rund 340.000 Mieter zu Eigentümern gemacht werden. Um dies zu erreichen, fordern die Bündnispartner eine Reihe von Maßnahmen von der Politik..

Seit jeher ist Deutschland eines der Schlusslichter in Europa, wenn es um den Anteil der Eigentümer innerhalb der Gesamtbevölkerung geht. Dies scheint sich nach Ergebnissen einer aktuellen Studie des renommierten Pestel-Instituts weiter zu verschärfen: Denn die Untersuchung der Wissenschaftler aus Hannover ergab, dass insbesondere den 25- bis 45-Jährigen immer seltener die Wohnung, in der sie leben, auch gehört. Rund 70 Prozent von ihnen seien Mieter. Die Eigentumsquote in dieser für den Wohnungskauf und Hausbau eigentlich typischen Altersgruppe sei in den vergangen Jahren deutlich zurückgegangen.

„Dabei ist Wohneigentum ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Die eigene Wohnung ist die einzige Alterssicherung, die unabhängig von jeder Schwankung bei der Rentenhöhe im Alter ‚verzehrt‘ werden kann“, betont in diesem Zusammenhang Dieter Schwahn, Geschäftsführer der Wohnungsprivatisierungsgesellschaft SüdWERT. „Eigentümer haben obendrein für die gesamte Phase ihres Ruhestands die Gewissheit, ohne Angst vor Mieterhöhungen oder einer Kündigung leben zu können.“ 

Die Studie sieht gerade bei Haushalten mit einem Nettoeinkommen von 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat großes Potenzial, den Wunsch nach Wohneigentum zu realisieren – und zwar in erster Linie durch den Kauf einer Bestandswohnung. Die Wissenschaftler des Pestel-Instituts haben dazu das Verhältnis von Kaufpreis und Mietniveau ermittelt. Herausgekommen ist eine Liste mit Städten, in denen es sich auch für untere Einkommensgruppen lohnt, Wohneigentum zu kaufen statt längerfristig zu mieten. Dass Kaufen vielerorts weniger Geld kostet als Mieten bestätigt auch der Wohnkostenreport 2016 des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Im bundesweiten Durchschnitt ist Wohneigentum demnach 41 Prozent günstiger als Mieten. Selbst in München und Stuttgart ist Wohneigentum noch um mehr als ein Drittel günstiger.

Um die Wohneigentumsquote so deutlich zu steigern, wie von den Branchenverbänden gefordert, müssten sich jedoch Bund und Länder sich zu einer „politischen Kehrtwende pro Wohneigentum“ durchringen, heißt es in der Pestel-Studie. Bislang müsse sich der Staat den Vorwurf gefallen lassen, nahezu jedes Interesse daran verloren zu haben, die Menschen auf ihrem Weg zum Eigenheim oder zur selbst genutzten Eigentumswohnung zu unterstützen. „Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Und das ist schon zehn Jahre her“, ergänzt SüdWERT-Geschäftsführer Schwahn.

Forderungen an die Politik

Gleichzeitig profitiere der Staat enorm, wenn es um das Bauen und den Kauf von Wohneigentum gehe. Allein im Jahr 2015 nahmen die Finanzminister und Kämmerer hierbei nach Berechnungen des Pestel-Instituts mindestens 8,2 Milliarden Euro an Steuern ein – angefangen bei der Mehrwertsteuer, die laut den Autoren der Studie mit 5,2 Milliarden Euro den Löwenanteil ausmachte,über die jüngst in gleich mehreren Bundesländern deutlich angehobene Grunderwerbsteuer bis zur Einkommenssteuer und zum Solidaritätszuschlag. „Vor diesem Hintergrund sind Bund und Länder aufgefordert, rasch neue Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum zu schaffen“, betont Schwahn.

Die Autoren der Pestel-Studie richten derweil fünf Kernforderungen an die Politik: So sollen an erster Stelle Schwellenhaushalte beim Eigenkapital durch Zuschüsse unterstützt werden. Zudem müsse es eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme der KfW geben – mit einer Erhöhung des individuellen Kreditvolumens und einer langfristigen Zinsbindung. Außerdem wird ausdrücklich davor gewarnt, die Auflagen für die Immobilienfinanzierung zu überdrehen, weshalb die bestehende Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie entschärft werden müsse. Darüber hinaus dürfe das angekündigte Gesetz gegen eine mögliche Überhitzung des deutschen Immobilienmarkts die Wohneigentumsbildung nicht ausbremsen.

Eine weitere zentrale Forderung ist die bundesweite Absenkung der Grunderwerbsteuer in Kombination mit Freibeträgen beim Erwerb einer selbst genutzten Wohnung. Ferner gelte es, die Infrastruktur in Ballungsräumen zu fördern – mit einem akzeptablen Preis-Leistungs-Verhältnis. Die „Speckgürtel-Anbindung“ an Metropolen soll so gesichert werden. Abschließend spricht sich das Pestel-Institut für eine Bauland-Offensive für Wohneigentum aus: Insbesondere Kommunen sollen ihre Grundstücksreserven mobilisieren.

In dieser Wohnanlage in der Stuttgarter
Suttnerstraße hat SüdWERT 30 Wohnungen aus einer bestehenden WEG erworben.

Projekte in Stuttgart und Weinstadt:

SüdWERT erwirbt Wohnungspakete 
aus bestehenden Eigentümergemeinschaften

Die Förderung des Wohnungsbaus ist eine Gemeinschaftsaufgabe von Bund, Land und Kommune. Dadurch soll insbesondere unteren und mittleren Einkommensbeziehern zu einer angemessenen, bezahlbaren Wohnung verholfen werden – sowohl zur Miete als auch im Eigentum. Eine Kombination von Mitteln aus den Landeswohnungsbauprogrammen und städtischen Förderungen eröffnet gerade jungen Familien eine realistische Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben – und die finanziellen Zuschüsse fließen auch beim Erwerb eines Bestandsobjekts..

„Bestandsimmobilien lassen sich zu Konditionen erwerben, die deutlich unter den Preisen von Neubauimmobilien liegen“, betont SüdWERT-Geschäftsführer Dieter Schwahn im Hinblick auf die aktuelle Preisentwicklung und die damit verbundenen Förderkulissen. Schließlich liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Bestand bei rund 1.500 bis 2.000 Euro, während im Neubau häufig mindestens das Doppelte bezahlt werden müsse. „Sozialverträgliche Privatisierungsmodelle wie das der SüdWERT tragen nicht nur zur sukzessiven Erhöhung der Eigentumsquote bei, sondern leisten auch einen nicht unwesentlichen Beitrag zur Förderung sozialpolitischer Ziele. Denn eine eigene Wohnung bedeutet letztlich finanzielle Absicherung im Alter“, so Schwahn weiter.

Aus diesem Grund will SüdWERT Mietern auch künftig durch Ankauf und Privatisierung von ausgewählten Bestandsimmobilien eine preiswerte Alternative zu einer Neubauinvestition bieten. „Gerade in Ballungszentren und wirtschaftlich starken Regionen, in denen Grundstückpreise und Mieten kontinuierlich steigen, gewinnt unser Modell zunehmend an Bedeutung“, ist Schwahn überzeugt. „Dabei schlagen wir auch bewusst neue Wege ein und ziehen inzwischen auch die Übernahme bereits aufgeteilter Wohnanlagen in Betracht.“

Mit dem Erwerb von 30 Wohnungen einer Gesamtwohnanlage mit 120 Einheiten im Stuttgarter Stadtbezirk Mühlhausen habe die SüdWERT beispielsweise die Strategie fortgesetzt, einzelne Wohnungen aus einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zu übernehmen, um auf diesem Weg gezielt das Angebot an bezahlbaren Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt stärken zu können. „Auch bei diesem Projekt bleiben wir unserer Philosophie treu: Im Rahmen des Privatisierungskonzepts erhalten zunächst die aktuellen Mieter ein Kaufangebot zu Vorzugspreisen“, so der Geschäftsführer.

Die Wohnanlage liegt in Stuttgart-Freiberg. 26 der 30 Wohnungen sind öffentlich gefördert. Die Landeshauptstadt Stuttgart ergänzt die Landesförderung durch ihr stadteigenes Familienbauprogramm. Auf diese Weise können entweder zinsverbilligte Darlehen der L-Bank oder ein Direktzuschuss der Stadt zur Erhöhung des Eigenkapitals in Anspruch genommen werden. Beispielsweise kann eine Familie mit zwei Kindern beim Bestandserwerb ein Förderdarlehen von bis zu 239.500 Euro erhalten. Von der Stadt Stuttgart kann eine Familie mit zwei Kindern einen Baukostenzuschuss in Höhe von bis zu 30.000 Euro erhalten.

Das von SüdWERT erworbene Portfolio beinhaltet Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen, die allesamt über einen Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage oder im Freien verfügen. Die Gesamtwohnanlage in der Suttnerstraße wurde 1974 erbaut und besteht aus insgesamt 120 Wohnungen, die auf drei Hauseingänge verteilt sind. Der Gebäudekomplex ist ruhig gelegen, wird mit Fernwärme beheizt und verfügt über zwei Aufzüge. Im unmittelbaren Umkreis der Wohnanlage befinden sich mehrere Kindergärten sowie Grundschule, Realschule und Gymnasium. Nur wenige Meter sind es bis zur U-Bahn-Haltestelle „Suttnerstraße“, von der aus der Hauptbahnhof mit Anschlüssen an den überregionalen Zugverkehr in 20 Fahrminuten erreicht werden kann. „Wir sind überzeugt, dass unser Kaufangebot zu Vorzugspreisen zahlreiche Mieter darin bestärken wird, künftig als Eigentümer leben zu wollen“, sagt SüdWERT-Chef Schwahn.

Neues Projekt in Weinstadt: Das von SüdWERT erworbene Portfolio besteht aus 31 Einheiten

Ein weiteres Privatisierungsprojekt, das zur Steigerung der Wohneigentumsquote in der Metropolregion Stuttgart beitragen soll, realisiert die SüdWERT derzeit in Weinstadt. Dort hat das Unternehmen aus Bietigheim-Bissingen 31 Wohneinheiten aus dem Bestand einer Genossenschaft übernommen, die ebenfalls Bestandteil einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Zu dieser WEG zählt neben der zwölfgeschossigen Wohnanlage auch ein Nachbargebäude. Als sechstgrößte Gemeinde im Rems-Murr-Kreis ist Weinstadt, nur 15 Kilometer östlich von Stuttgart gelegen, eine beliebte Wohnadresse für Berufspendler. Das Mehrfamilienhaus im Stadtteil Endersbach wurde 1974 erbaut und befindet sich verkehrsgünstig in unmittelbarer Nähe der S-Bahn. Darüber hinaus gibt es im fußläufigen Umfeld mehrere Betreuungseinrichtungen für Kinder sowie Schulen und Geschäfte. Die Nähe zu den angrenzenden Feldern und Wiesen verspricht zudem einen hohen Freizeitwert.

Das von SüdWERT erworbene Portfolio umfasst 9 Zwei-Zimmer-, 12 Drei-Zimmer- und 10 Vier-Zimmer-Wohnungen sowie 31 Tiefgaragenstellplätze. Gemäß der SüdWERT-Philosophie werden die Wohnungen zunächst den aktuellen Mietern zum Verkauf angeboten. Mieter, die sich gegen den Erwerb ihrer Wohnung entscheiden, werden durch einen Mietvertragsnachtrag vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.