Zum Hauptinhalt springen

Liebe Leserin, lieber Leser

derzeit ist ein Gesetzesentwurf in Vorbereitung, der vorsieht, die Umwandlung von Mietwohnungen zu erschweren. Ziel der der Politik ist es, Mieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vor Verdrängung zu schützen. Eine Absicht, die ausdrücklich zu begrüßen ist – allerdings ist die geplante Umwandlungsbremse dafür kein geeignetes Mittel, da sie vielen Menschen die Möglichkeit nimmt, Wohneigentum zu bilden – egal ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage im Hinblick auf die Altersvorsorge. Dass Mieter im Zuge einer Privatisierung ihre Wohnung kaufen, ist eine Option, die häufig genutzt wird. Allein durch die SüdWERT wurden bisher mehr als 7.000 Wohnungen in dieser Form in private Hand vermittelt. Das kommt nicht von ungefähr: Denn dank der gegenwärtigen Zinslage ist der Kauf einer Bestandswohnung unterm Strich vielerorts sogar günstiger als zur Miete zu leben. Vor diesem Hintergrund erscheint es mehr als inkonsequent, wenn die Politik Milliardenbeträge für Eigentumsförderung bereitstellt, gleichzeitig aber das Entstehen neuer Eigentumswohnungen durch neue Gesetze verhindert.

Geplante Umwandlungsbremse verschärft die angespannte Lage am Wohnungsmarkt

Die Bundesregierung plant, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erheblich zu erschweren. Mit der Reform des Baugesetzbuches könnte eine solche Umwandlungsbremse bereits im Laufe des Jahres in Kraft treten. Den Wohnungsmarkt wird das nicht entlasten, wie neue Marktanalysen zeigen. Denn gerade in Ballungsräumen könnte dies den ohnehin schon knappen Wohnraum weiter verteuern, fürchtet SüdWERT-Geschäftsführer Dieter Schwahn.

Schon heute ist es für viele Menschen in deutschen Metropolregionen schwierig, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Zwar sind die Kreditzinsen seit Jahren extrem niedrig. Seit 2010 sind die Immobilienpreise bundesweit jedoch um gut 20 Prozent gestiegen, in vielen Ballungsgebieten sogar um mehr als 50 Prozent. Für junge Familien oder Paare, aber auch für ältere Menschen, die sich Wohneigentum wünschen, ist deshalb die Eigentumsbildung im Bestand eine der wichtigsten Alternativen, um ihren Traum auch zu leben. Denn eine Neubauimmobilie auf dem freien Wohnungsmarkt finanzieren zu können, ist – auch durch das Zutun der Politik – längst nicht mehr jedem Haushalt vergönnt. So ist beispielsweise die auf Rekordniveau befindliche Grunderwerbsteuer der wesentliche Faktor, weshalb die Erwerbsnebenkosten in Deutschland deutlich höher ausfallen als in anderen europäischen Ländern.

„Wir dürfen den gesellschaftlichen Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, nicht ausschließlich auf das Wohnen zur Miete reduzieren, sondern sollten ebenso das Wohnen im Eigentum einbeziehen. Wohnungsprivatisierung bietet einer breiten Bevölkerungsschicht erstmals die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben“, ist SüdWERT-Geschäftsführer Dieter Schwahn überzeugt. Nun droht das neue Gesetz, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum noch weiter zu erschweren.

Denn nach Vorstellungen des Justizministeriums soll es für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern schwieriger werden, diese Immobilien in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Bislang können sie die Wohnungen einzeln verkaufen, an Selbstnutzer oder Kapitalanleger. Sollte das Gesetz kommen, braucht man für diese Umwandlung künftig eine Genehmigung – und zwar immer dann, wenn das Haus in einer der 300 Städte und Gemeinden steht, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Mieterschutz muss nicht neu erfunden werden. Sondern ausgeweitet.

Für Schwahn ist klar: Wenn die Umwandlung in Eigentumswohnungen staatlich erschwert wird, bringt das keinerlei Entlastung des Wohnungsmarkts – vielmehr dürften die Preise für Eigentumswohnungen insgesamt steigen. Dass die geplanten schärferen Regeln den Wohnungsmarkt keinesfalls entlasten werden, bestätigt unter anderem auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer aktuellen Studie. „Gleichwohl sind auch wir der Überzeugung, dass Mieter gerade in Ballungsgebieten konsequenter geschützt werden müssen – allerdings nicht mithilfe einer Regelung, die den gesamten Wohnungsmarkt von Grund auf verändert“, so Schwahn.

Bei Privatisierungen der SüdWERT sei es beispielsweise schon seit Jahren üblich, dass im Falle eines Wohnungsverkaufs an einen Kapitalanleger dieser in den bestehenden Mietvertrag eintritt und gleichzeitig Eigenbedarfskündigungen per Nachtrag ausgeschlossen werden. „Eine wirksame Lösung, die als Blaupause für die gesamte Branche dienen könnte.“ Schwahn schlägt vor: „Setzen wir an dieser Stelle an! Weiten wir die Kündigungsschutzregelung des § 577 a BGB zum Schutz der Mieter aus! Das wäre, im Gegensatz zu der geplanten weiteren Regulierung des Wohnungsmarkts, ein zielführender Ansatz“.

Wo nach dem geplanten Gesetz eine Genehmigung notwendig wird, sind Umwandlungen nur noch möglich, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen selbst kaufen. „Das wird jedoch in der Realität nur selten der Fall sein“, weiß Schwahn. Genehmigt wird außerdem, wenn die Erben einer Immobilie die Wohnungen unter sich aufteilen. Letztlich dürften durch die Genehmigungspflicht weniger einzelne Wohnungen auf den Markt kommen. Damit wird der Kauf von Wohnungen – auch für private Kapitalanleger, die als wohlmeinende Kleinvermieter einen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarkts leisten – noch schwieriger. Und wie immer, wenn ein ohnehin schon gefragtes Gut verknappt wird, werden die Preise noch stärker steigen. Als Konsequenz können noch weniger Menschen eine Immobilie finanzieren. Durch das geplante Umwandlungsverbot werde die Chance für Menschen, an der Vermögensentwicklung im Wohnungsmarkt teilzuhaben, deutlich eingeschränkt, heißt es dazu in der IW-Studie.

Eigentumsbildung wird staatlich gefördert. Wir sollten sie nun nicht staatlich behindern.

Das sei nicht gut, sagt Schwahn: „Wohnungseigentum leistet einen wichtigen Beitrag zur Vermögensbildung und Altersvorsorge.“ Und gerade hierzulande gibt es da Nachholbedarf: Nicht einmal die Hälfte der Bundesbürger lebt derzeit in den eigenen vier Wänden, obwohl sich – auch das legen verschiedene Studien nahe – rund 80 Prozent der Deutschen Wohneigentum wünschen. „Angesichts dessen ist es umso wichtiger, dass die Privatisierung von Wohnungsbeständen als Bestandteil integrierter Stadtentwicklungskonzepte verstanden wird“, so Schwahn weiter. „Zum einen wirken sich dabei gemischte Bewohnerstrukturen stabilisierend auf die Nachbarschaft aus. Zum anderen sind Wohnungseigentümer nachweislich stärker um ein gepflegtes und sicheres Wohnumfeld bemüht.“ Schwahn: „Es ist inkonsequent, wenn einerseits viel Geld für die Eigentumsförderung bereitgestellt wird, und gleichzeitig das Entstehen neuer Eigentumswohnungen behindert wird. Wir brauchen Investitionen, keine Regulierung, die Chancen auf Wohneigentum nimmt.“

548 neue Wohneinheiten – SüdWERT erweitert Immobilienportfolio

Seit mehr als 20 Jahren macht es sich die SüdWERT zur Aufgabe, Menschen mit vergleichsweise geringen Einkommen durch Ankauf und Privatisierung von ausgewählten Bestandsimmobilien eine preiswerte Alternative zu einer Neubauinvestition zu bieten. Als Marktführer in Süddeutschland hat das Unternehmen aus Bietigheim-Bissingen seit 1998 bereits mehr als 7.000 Wohneinheiten an weit über 100 Einzelstandorten erfolgreich privatisiert.

Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf den süddeutschen Wohnungsmärkten macht mehr als deutlich, dass der Wohnraummangel eine der zentralsten Herausforderungen für Gesellschaft und Politik bleibt. Um auch künftig bezahlbares Wohneigentum anbieten zu können, hat die SüdWERT ihren Immobilienbestand kürzlich durch Neuerwerbungen in Amberg, Böblingen, Bötzingen, Heilbronn, Ludwigsburg und Wiesloch sinnvoll ergänzt. Das SüdWERT-Portfolio ist damit um weitere 548 Wohneinheiten gewachsen, 43 davon wurden für die REGIOWERT, ein gemeinsames Tochterunternehmen der SüdWERT und der Stadtsiedlung Heilbronn, erworben.

Damit sich auch Immobilieninteressenten mit kleinerem Budget adäquates Wohneigentum leisten können, zielt das Geschäftsmodell der SüdWERT darauf ab, ausgewählte ältere Wohnobjekte für die Zukunft zu ertüchtigen und anschließend in private Hand zu geben. Für die erfolgreiche Privatisierung einer Wohnanlage werden stets alle wesentlichen Aspekte der Immobilie – beispielsweise Standort, besondere Objekteigenschaften sowie Mieterstruktur – berücksichtigt. Gemäß des Leitspruchs „Mieter werden Eigentümer“ bietet die SüdWERT ihre neu erworbenen Wohnungen zunächst den bisherigen Mietern unter Vorzugskonditionen zum Kauf an.

Um dieser Strategie auch künftig gerecht werden zu können, ist die SüdWERT ständig am Erwerb von Wohnanlagen in Süddeutschland und an anderen, wirtschaftsstarken Standorten in Deutschland interessiert. Gesucht werden bevorzugt unaufgeteilte Bestandswohnimmobilien. Ab einer ausreichenden Anzahl von Wohnungen wird auch in bereits aufgeteilte Objekte investiert.